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时间:2015-05-20  来源:  作者:

现在中国楼市又处在一个窗口期,正是一个隐而待发、价值迸发的前夜,可谓十年难逢。

 

在短短不到半年内,中国楼市已经经历了三次政策提振,政策出台的密集程度与力度,远超市场预期。2015年两会后,市场预期第四轮政策刺激会更加重磅,不排除地方会出台更多刺激政策,目前的政策环境,其宽松度可谓是直追2009年。

 

不少人将目前的市场与六年前进行对比,认为两者具有很高的相似性。2008年底,楼市一样位于调整低谷,200812月份,广州十区均价跌至8012 /平方米,为全年***低点。然而,在政策刺激下,楼市开始渐变,20093月份,“小阳春”行情开始越演越烈,成交放量翻番,当年5月之后,楼市窗口期宣告彻底关门,楼市别春入夏。

 

而现在中国楼市又处在一个窗口期,正是一个隐而待发、价值迸发的前夜,可谓十年难逢,转瞬即逝。

 

11日,国家统计局公布多项数据显示,楼市指标下行态势未变。房地产投资、商品房销售以及土地购置等几项重要指标均出现同比增幅下滑。

 

业内分析认为,从1-2月数据来看,房地产市场调整持续,房地产市场很难全面复苏,特别是库存积压非常严重的三四线城市。2015年楼市分化将会十分明显,对于一二线城市来说,在3月份市场的惯例旺季,成交会有一定幅度的释放和复苏。

 

1-2月份,中国房地产开发投资8786亿元,同比名义增长10.4%,增速较去年全年回落0.1个百分点。翻阅该项指标的历史数据发现,这一增速也创下了至少两年来的新低。与此同时,今年2月份,房地产开发景气指数为93.77,比去年12月份回落0.16点。

 

从销售数据来看,1-2月份,全国商品房销售面积8764万平方米,同比下降16.3%。商品房销售额5972亿元,下降15.8%。其中,住宅销售面积下降17.8%,住宅销售额下降16.7%

 

由于销售面积和金额的下降,房地产库存随之上升。2月末,商品房待售面积63922万平方米,比去年末增加1753万平方米。其中,住宅待售面积增加1493万平方米。

 

对此,易居房地产研究院研究员严跃进表示,从1-2月份的房产投资角度看,依然处于下行态势。但这样一个下滑态势总体上符合预期。

 

受去年930新政、11月降息等利好刺激,部分市场成交在此前2014年年末已经得到较好地释放,今年1-2月的楼市受到春节假期的影响,使得市场成交会出现一个断崖式的下跌。

 

著名投资家吉姆•罗杰斯表示,但这样一个态势是暂时性的,随着市场逐渐回暖,预计3月份就将面临市场的复苏。对于一些重点一二线城市而言,成交反弹力度会更大。

 

政策利好

 

2015年政府工作报告对房地产市场的表述,被认为接近放松力度***大的2009年,既未提“抑制投资投机性需求”,又强调支持自住和改善性住房需求;但是在整体市场结构供过于求下,政策效应不可同日而语,更倾向于托底而非刺激。

 

李克强总理在《政府工作报告》也表示,今年房地产政策将坚持分类指导,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产平稳健康发展。政策口径不仅以“支持、促进”代替“调控、抑制”,且不仅针对自住需求,更指向改善需求的扶持。坊间认为,两会后,地方将迎来第四轮房地产刺激政策,政策利好通道即将洞开。

 

而今年目标为7%GDP增速,是否意味着经济下行,利空楼市呢?

 

楼市专家黎文江分析称,GDP增长7%算是一个正常的目标,虽然相对前两年有所下降,但从世界范围与增长的******值来看,这个数字还是很大。在黎文江看来,“7%”对于房地产来说是利好,房地产的前景值得看好,“它表示经济有下行的可能性,这个时候需要房地产去稳定经济,发挥其在扩大内需、拉动投资方面的重要作用,所以今年提出了支持住房消费,表示国家支持房地产发展。”

 

购房成本大幅下降

 

228日晚间,央行宣布,自31日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

 

这是近半年来,央行第二次降息。华侨大学房地产研究所毛茂松副教授分析指出,宽松化的货币政策将促使市场销售向好,进一步明确购房者预期,加快推动各类住房需求入市,房地产库存压力有望缓解。虽然目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张,但贷款利率下调对缺钱的开发商来说肯定是好消息,可以说房地产企业***困难的时间已经过去,房地产的春天来了。

 

在本次降息后,当前五年以上金融机构贷款基准利率已降至十年来的***低水平。按照套总价200万元、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算,上次降息后消费者共需支付 167.05万元的贷款利息,较此前节省13万元。而本次降息后,贷款利息为158.94万元,再节省8万元。所以在购房成本大幅下降的基础上,部分观望需求将入市,进一步推动成交回升。

 

毛茂松表示,对于整体市场而言,降准降息组合效应将持续显现,宽松化政策将促使市场销售向好,进一步明确购房者预期,加快推动各类住房需求入市,房地产库存压力有望缓解。而从历来经验来看,货币政策对房地产销售的影响也是***为直接的。

 

购房意向上涨

 

瑞银房地产研究团队、经济学家、银行和消费品研究团队与UBS Evidence Lab(证据工作室)共同合作,近日通过调查3730位中国消费者,结果显示,有四分之一的中国消费者表达了在2015年购买一处房产的意向。只有8%的受访者表示无意购房。

 

一线城市购房意向更强,尤其是广州(在2015年购房)和北京(在2016年购房)。我们注意到一线城市仍在实施限购令,消费者拥有的住房套数不得超过两套。在打算购买一套房的受访者中,略超半数都是自住需求,五分之一是纯投资需求。

 

对于2015-2016年,在有购房意向的消费者中,有近三分之一都更青睐华东地区,其次是华南。从NAV看,万科A、保利地产及招商地产在华东和华南(合计)的敞口***大。

 

同时,罗杰斯表示,就亚洲的超高资产净值人士而言,物业在他们的投资组合中平均占38%。而对于新一代超高净值人士来说,房地产的吸引力并没有减退,有45%的受访者表示,年轻一代富豪客户对房地产的兴趣要高于父辈。

 

根据独立房地产顾问机构莱坊联同中银国际近日发布的2015年《财富报告》显示,亚洲超高净值人士对于酒庄的需求十分殷切。

 

报告调查了全球97个国家,合共108个城市,以探讨这些国家、地区和城市重要性和超级富豪人数的增长情况和投资态度。受访者表示其客户中,有40%中国内地客户、43%台湾客户和31%马来西亚客户对这些资产的兴趣在不断升温。

 

财富报告根据近500名全球******私人银行家和理财顾问所完成的详细调查发现,纵观全球,37%的受访者表示,他们的客户2014年增加了物业于他们投资组合中的比重,而35%的受访者预期这趋势2015年仍将持续。

 

在亚洲,22%的受访者表示,他们的客户2014年增加了物业于他们投资组合中的比重,27%的受访者预期这趋势于2015 年仍将持续。不动产仍旧是重要的财富增值和保值工具,尤其是在全球流动性宽松的背景下。

 

对于2015年一线城市楼市的走势,“向好”已经成了一种共识。当前,在全国房地产尚处于修整的棋局下,一线城市由于处于“价值高地”,势必成为沉淀政策利好的“资金池”。而北上广深的限购又尚未完全退出,楼价还暂处于压抑状态,因此楼价表面平稳。

 

随着春节假期的过去和降息利好的释放,房地产市场已经重新回到转暖的轨道。3月、4月份的开盘潮即将到来。

 

数据监控中心统计,广州今年2月共发放45张预售证,新增住宅房源6453套,环比涨46.19%,同比大涨189.24%3月预计将有26个楼盘推新,其中,住宅盘有21个。3月预计推新数同比去年3月涨8.33%。而杭州、深圳等多个城市3月份也即将迎来开盘潮。

 

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示,3月份开始广州楼市将会由冷转热,出现量价齐升的局面。而稍微保守的地产大佬则将五六月确定为楼价向上飞涨的拐点。香港路劲董事局主席单伟豹建议购房者,如果有买房计划,6月份前可以出手了。

 

同策咨询研究部总监张宏伟表示,今年上半年入市为***佳,今年下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。

 

而无论是保守派还是激进派,专家们都断言,这对于有购房需求的买家来说,在楼价上涨爬坡路上,越早入手就越是实惠,现在是一次难得的“窗口期”。

来源于 BWCHINESE中文网

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